COMPRA VENTA

PREGUNTAS FRECUENTES EN COMPRA VENTA DE INMUEBLES

A. ¿Que instrumentos legales se suscriben en una COMPRA  VENTA?

Son tres los instrumentos que se suscriben

  1. RESERVA DE COMPRA
  2. BOLETO DE COMPRA VENTA
  3. ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO

B. ¿Que es una RESERVA DE COMPRA?

 Este instrumento es una “oferta” de precio que el comprador realiza por el inmueble de su interés, entregando una suma de dinero. Siempre se redacta en la reserva “ad referéndum” del propietario, que significa que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.

En la reserva se establece el precio y la forma de pago que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

¿Que suma de dinero se entrega en una reserva?

En general la parte compradora entrega el 3% del monto total de la operación. De todas maneras no existe un porcentaje fijo.

¿Que efecto tiene una reserva?

 Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta por la Inmobiliaria y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?

En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.

C. ¿Que es el BOLETO DE COMPRA VENTA?

 El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes. en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento.

¿Cual es el porcentaje de precio que se entrega en el Boleto?

 En general la parte compradora entrega el 30% del monto total de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen. No existe un porcentaje fijo.

¿Que pasa si una de las partes se arrepiente después del Boleto?

Hay grandes penalidades económicas para la parte que se arrepiente.

¿Cuales son las precauciones que tiene que tomar el comprador?

Para asegurarse que el vendedor sea el dueño real, que no esté inhibido y que el inmueble no tenga “problemas” (hipotecas, embargos, etc.) es recomendable que los compradores contacten a un agente inmobiliario de su confianza

El agente inmobiliario debe solicitar al vendedor una copia del título de propiedad para su primer estudio y previo a la firma del Boleto debe solicitar al Registro de la Propiedad “Un Informe de Dominio del Inmueble” y un “Informe de Inhibiciones del Propietario”. De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones

¿Qué es un informe de dominio?

Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.

¿Qué es un informe de Inhibiciones?

También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está “inhibida” para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.

¿Que pasa si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?

El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones,

Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se “inscriba” a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta.

En el caso que el escribano haya autorizado su venta, deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama “Ventas por tracto Abreviado”, porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?

Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.

El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades.

 ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?

Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza (Corredor Inmobiliario, escribano, etc.) dada la importancia del instrumento.

D. ESCRITURA: ¿Quién designa al escribano que intervendrá?

En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una “primera venta”, es decir un edificio “a estrenar” o un nuevo loteo.

 ¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación del Inmueble?

Por sipuesto que sí. El escribano de confianza es “Escribano Público Nacional” y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.

 ¿Cuál es la función del escribano en la escritura de compra venta?

Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Luego de firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad del Inmueble.

¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?

Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los “Impuestos” que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma.

Con respecto a los “Servicios” (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención También se requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

¿Quién paga los honorarios del escribano y gastos?

Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan a la tramitación anterior a la escritura los paga la parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción título).

¿Cuándo es la posesión del bien?
Habitualmente en la compra de un inmueble usado, el día de la escritura, se entregan las llaves y posesión del bien. En el caso de compra de un departamento a estrenar, si no esta todavía la división en propiedad horizontal, no se puede escriturar inmediatamente y  entonces es usual en el boleto de compraventa dar la posesión previo el pago del  80% o 90% del valor total de la propiedad.

OBLIGACIONES TRIBUTARIAS EN LA COMPRA VENTA

I.T.I. (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles).
Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles, reglamentado por la Ley 23.905 y la R.G. AFIP 2141 / 2006.
Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a Título oneroso.
Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no exista el anterior.
Vinculado con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existe el CERTIFICADO DE NO RETENCIÓN: deberá solicitarlo a fin de evitar la retención, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia. Este trámite demora 20 días hay que avisarle al escribanos que en forma inmediata empiece con el trámite si le corresponde la exención

SELLOS: Alícuota del sello (legalmente se paga por partes iguales).Su única exención es la compra de ÚNICA vivienda en la Capital Federal (por eso se suele pedir el Formulario 3 al registro). Esta exención es sólo para viviendas, no quedan comprendidos otros inmuebles (ej, locales, depósitos, oficinas).

CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES
A partir del 1º de enero del 2013 con la ley impositiva 4469 (B.O. 27/12/2012) se modificó y elevó el impuesto de sellos para las escrituras de compraventa de inmuebles ubicados en la ciudad de Buenos Aires, de su alícuota del 2,5 % se pasó al 3,6%.
Para los boleto de compraventas el impuesto de sellos se modificó también del 0,80 % al 1 %. Los contratos de locación se mantienen igual (0,50%).
En el caso de las compraventas se mantiene el tope para la exención del pago del impuesto por ser vivienda única familiar y de ocupación permanente del comprador para propiedades con un valor de hasta $ 360.000. La base imponible se calcula como siempre, sobre el precio o la valuación fiscal o el VIR lo que fuere mayor.
Cabe destacar además que el VIR (Valor Inmobiliario de Referencia) fue también elevado, hecho que también incrementa el impuesto a pagar.

PROVINCIA DE BUENOS AIRES
Con la ley impositiva 14.394 para el año 2013, se mantienen las mismas alícuotas vigentes de impuesto de sellos para inmuebles, es decir 1,2% para contratos en general (locación por ejemplo) y 3,6% para compraventa de inmuebles ubicados en la provincia de Buenos Aires.
La base imponible se calcula sobre el precio o valuación fiscal o impuesto al acto lo que fuere mayor. La novedad o nueva modificación de la nueva ley impositiva para la Provincia es que se aumentó la base imponible en un 20%, en los casos en que el precio de la operación se exprese total o parcialmente en moneda extranjera.
Además el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires y la Inspección General de Justicia subieron los aranceles para trámites, presentaciones y expedición de certificados.

IMPUESTO A LAS GANANCIAS: Funciona igual que el ITI, la diferencia es que se aplica cuando la parte vendedora es una SOCIEDAD o una persona que tiene habitualidad en la compra y venta de inmuebles o en las PRIMERAS VENTAS después del Reglamento. Su alícuota es del 3% y le corresponde también a la parte vendedora, salvo pacto en contrario.-

 SISTEMA DE INFORMACIÓN EN LA VENTA
COTI: se le solicita a la parte vendedora cuando la operación supera los $ 600.000. Es importante verificar que cuando la operación es en dólares que no supere ese monto de acuerdo al tipo de cambio al llegar al momento de la escritura.
El COTI lo puede solicitar la inmobiliaria o el vendedor por su parte cuando no interviene inmobiliaria. Teóricamente no se puede sacar a la venta un inmueble si primero no se presentó el COTI.
La constancia de presentación de COTI deberá presentarse ante el escribano que intervenga en la escrituración para que se pueda verificar por internet la existencia de la solicitud al firmar la escritura.
También deberá presentarse al escribano las constancias de CUIT / CUIL de cada una de las partes para llevar a la escritura.

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