ALQUILER

PREGUNTAS FRECUENTES EN LOCACIONES en nuevo Código Civil y Comercial

¿Cómo se llaman a las partes en el contrato de locación?

a) Al que paga el precio se lo llama LOCATARIO, o ARRENDATARIO.
b) Al que cobra el pago y da la propiedad en alquiler se lo llama ARRENDADOR o LOCADOR
c) FIADOR es una tercera persona que garantiza asumir todas las responsabilidades del Locatario, en caso que este las incumpliera

¿Cuales son las etapas de un alquiler ?

1.AUTORIZACIÓN DE ALQUILER: El propietario locador del inmueble firma una autorización a la inmobiliaria para  autorizarla a comercializar su propiedad por un plazo determinado de tiempo. Es importante que figure en la autorización el precio pactado de alquiler, los datos catastrales del inmueble y las condiciones de forma de pago e impuestos a cargo de cada una de las partes 

2.RESERVA: El Locatario paga una suma de dinero como reserva a la Inmobiliaria. Siempre se realiza “äd referendum”del propietario. El lapso de aceptación o rechazo de la reserva en general es de 7 días corridos. En caso de rechazo se devuelve el importe entregado como reserva. En el documento de reserva tiene que figurar los datos de la propiedad a alquilar, del locatario, documento, dirección, precio ofertado y fecha con firma del locatario oferente y firma de la inmobiliaria interviniente. Es muy importante que en la aceptación de la reserva el propietario firme ese documento con la fecha y a partir de ese momento ya no se devuelve la reserva al oferente.

3.CONTRATO DE LOCACIÓN: Lo redacta la inmobiliaria y es muy importante que todas las partes involucradas lo revisen antes de la firma, puedan hacer sus comentarios o correcciones. Acompañando al contrato tiene que haber un Inventario del contenido de la propiedad y toda la documentación requerida 

DOCUMENTOS REQUERIDOS EN LA FIRMA DE CONTRATO:
-DNI de todas las partes (Locatario, Locador y Fiador) copias y originales
-Copia Escritura de Inmueble ofrecido en Garantia
-Copia Escritura de inmueble en alquiler
-Certificados de sueldo o ingresos de Locatario y Fiador
-Informes de Dominio de inmuebles (gestionado por inmobiliaria y gasto a cargo de Locatario)
-Informe de Inhibición de Fiador (gestionado por inmobiliaria y gasto a cargo de Locatario)
-Impuestos de inmuebles: ABL, Rentas

¿Cuales son los gastos que tiene el Locatario en la firma del contrato ?

– 1 mes de pago adelantado
– 1 o 2 meses de pago en concepto de deposito de garantía
– Pago de Honorarios y gastos efectuados por la Inmobiliaria 

¿Cuales son los plazos minimos y máximos ? En el nuevo Código Civil y Comercial se unificó para todos los destinos, vivienda y comercios el periodo mínimo de alquiler de 2 años.  Para alquileres temporarios de viviendas amuebladas el plazo máximo es de 3 meses según nuevo Código.

Quedan exceptuados:
a) las contrataciones para organismos internacionales, sedes de embajadas, y consulados, también las destinadas a su personal.
b) viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de tres meses
c) espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales, u otros objetos, y los que formen parte de una propiedad destinada a vivienda que hubieren sido locados, por separado, a dichos efectos
d) ferias o puestos de mercados  no necesitan acogerse al plazo mínimo legal
e) las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por mayor tiempo que 20 años. 

¿Y qué pasa si, pasado el período del contrato, se continúa con la locación? No se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese continuado en el uso y goce de la propiedad.

¿Los pagos deben convenirse siempre por  mes? Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación, establece como regla para todos los contratos.

¿Qué diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza? La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario.
El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones  del contrato de locación. La fianza también, pero es personal.

¿El locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la finalización? El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la propiedad.

Si el Locatario  rescinde el contrao en el transcurso del 1er año y siempre después de los 6 meses, deberá abonar como penalidad al locador  1 mes y 1/2 de alquiler, y pasado el 1er año 1mes de alquiler, siempre con un aviso de 60 días antes

¿En los primeros 6 meses de alquiler se puede rescindir el contrato? 

No se puede rescindir ante de los 6 meses un contrato de 2 años. El Código CyC menciona las penalidades después de los 6 meses, ya que asume que es obligatorio el alquiler por los primeros 6 meses, tanto para el Locador como para el Locatario.
Cuando no se tiene bien claro el tema del tiempo de alquiler, la otra opción son los alquileres temporarios con otro tipo de contrato y que son por un máximo de 3 meses.

¿Qué sucede en caso de muerte del locatario? En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.

¿Para que se pide el Informe de Dominio e Inhibición?  El informe de dominio e inhibición verifica la titularidad del fiador y  dice si hay embargo o hipoteca o si está como bien de familia. .
El Informe puede pedirse de 2 formas: simple o urgente

Si desea más información complete el formulario y a la brevedad se la enviamos