ALQUILER

CLAVES, REQUISITOS Y PRECIOS PARA ALQUILAR EN BUENOS AIRES

 

¿CUALES SON LOS ASPECTOS MAS IMPORTANTES A CONOCER ANTES DE ALQUILAR? Según la ley, los alquileres pueden ser permanentes o temporarios. Los requisitos, condiciones y gastos son muy diferentes en ambos casos. En esta Nota se consideran los aspectos mas importantes a conocer a la hora de alquilar en ALQUILERES PERMANENTES   

1. CONOCER LOS REQUISITOS PARA ALQUILAR  El Locatario o Inquilino debe ser mayor de edad y necesita presentar al Locador o propietario lo siguiente:

  1. COMPROBANTE DE INGRESOS  preferentemente de los últimos 3 meses.
  2. FIADOR o GARANTE es decir una tercera persona, preferentemente familiar, para que responda económicamente ante la falta de pago de los alquileres.
  3. INMUEBLE EN GARANTÍA dentro de la misma ciudad, en el cual el Fiador sea titular y sobre el cual se piden los informes de dominio e inhibición.
  4. En caso de extranjero o  no tener un Fiador hay dos alternativas posibles de garantías, el SEGURO  DE CAUCIÓN  de reconocida empresa o que la empresa del trabajador salga como garante.

2. CONOCER LAS CONDICIONES PARA ALQUILAR en alquileres permanentes

  1. PÉRIODO DE CONTRATO DE LOCACIÓN: mínimo 2 años. ( está actualmente en estudio si se amplia el plazo mínimo a 3 años)
  2. ACTUALIZACIONES DE PRECIO: Debido a la alta inflación el precio del alquiler tiene  actualizaciones semestrales entre el 12% y 14%, o anuales alrededor del 30%. En caso que baje la inflación esos porcentajes disminuirán.
  3. RESCISIÓN ANTICIPADA: Los primeros 6 meses el Locatario está obligado a alquilar, luego de ese período el Inquilino/ Locatario puede rescindir el contrato abonando una penalidad de 1 mes y medio de alquiler dentro del primer año de contrato y una penalidad de solo 1 mes en el segundo año de contrato.
  4. DESALOJO DEL LOCATARIO: En los únicos casos que el Locador puede pedir desalojo del Locatario es: a) cuando el Locatario deja de pagar el alquiler y/o expensas y servicios. b) cuando el Locatario le da un uso diferente al estipulado en el contrato c) ante cualquier situación que el Locatario no cumpla con sus obligaciones de contrato.

3. DETERMINAR EL PRESUPUESTO MENSUAL PARA ALQUILAR:   Es recomendable que el alquiler mensual no supere el 30% del  ingreso mensual.
En alquileres de departamentos y casas en countries, al monto del alquiler mensual hay que sumarle los gastos de expensas y el ABL (barrido, limpieza y alumbrado)
En alquileres de casas y PH o dúplex en barrios abiertos, no hay gastos de expensas pero si el ABL y otros gastos como  el mantenimiento de jardin y seguridad barrial.

Las siguiente planilla es muy útil para calcular el presupuesto TOTAL MENSUAL DEL ALQUILER. Los valores son aproximados y van variando según la inflación

EJEMPLO DE PRESUPUESTO MENSUAL DE ALQUILER

Tipo de Departamento Alquiler Mensual Expensas ABL Total Mensual
MONOAMBIENTE $ 5.500 $ 1.700 $ 300 $ 7.500
2 AMBIENTES $ 8.000 $ 2.500 $ 400 $ 10.900
3 AMBIENTES $ 14.000 $ 4.000 $ 600 $ 18.600
TIPO DE CASA O DUPLEX ALQUILER MENSUAL GASTOS VARIOS ABL Total Mensual
PH O DUPLEX $ 14.000 $ 1.000 $ 1.500 $ 16.500
CASA EN BARRIO ABIERTO $ 20.000 $ 2.000 $ 1.800 $ 23.800
CASA EN BARRIO CERRADO $ 30.000 $ 6.000 $ 1.800 $ 37.800

4. CONOCER LOS PRIMEROS GASTOS AL MOMENTO DE ALQUILAR: En alquiler permanente al inicio de un alquiler el Locatario tiene que prever gastos por única vez

  1.  PRIMER MES DE ALQUILER por anticipado
  2. DEPÓSITO DE GARANTÍA: entre 1 mes y 2 meses.
  3. INFORMES del inmueble en garantía ( dominio/ inhibición / recurrencia}

EJEMPLOS DE PRIMEROS GASTOS PARA ALQUILAR  Los valores son apróximados. Esta planilla ayuda a ver rápidamente el TOTAL DE GASTOS al momento de alquilar ÚLTIMO MOMENTO! La Legislatura porteña aprobó el 24/08/2017 el dictamen donde la comisión inmobiliaria del 4,15% la debe abonarla solo el Locador. Antes lo realizaba el Locatario. Este dictamen NO aplica a Provincia de Buenos Aires (conourbano Bonaerense)

TIPO DE DEPARTAMENTO PRIMER MES ALQUILER DEPÓSITO DE GARANTÍA INFORMES TOTAL AHORA GASTOS TOTAL ANTES con comisión
MONOAMBIENTE $ 5.500 $ 9.500 $ 1.800 $ 16.800 $ 23.800
2 AMBIENTES $ 8.000 $ 13.000 $ 1.800 $ 22.800 $ 32.800
3 AMBIENTES $ 14.000 $ 18.000 $ 1.800 $ 33.800 $ 49.800
TIPO DE CASAS O DUPLEX PRIMER MES ALQUILER DEPÓSITO DE GARANTÍA INFORMES TOTAL AHORA GASTOS TOTAL ANTES con comisión
PH O DUPLEX $ 14.000 $ 18.000 $ 1.800 $ 33.800 $ 49.800
CASA EN BARRIO ABIERTO $ 20.000 $ 25.000 $ 1.800 $ 46.800 $ 71.800
CASA EN BARRIO CERRADO $ 30.000 $ 38.000 $ 1.800 $ 69.800 $ 109.800

5. CONOCER LAS ETAPAS LEGALES DEL PROCESO DE ALQUILER: El proceso para alquilar tiene dos etapas:  la RESERVA y  la firma del CONTRATO DE LOCACIÓN

1. LA RESERVA:  es confeccionada por la inmobiliaria y tienen que constar en forma escrita todos los detalles de la oferta y del inmueble a alquilar. Se deja un monto dinerario en reserva.

  • Datos del inmueble con dirección exacta, piso, unidad funcional, si hay cochera y baulera.
  • Monto de dinero en concepto de reserva
  • El Precio ofertado de alquiler y sus actualizaciones
  • Detallar los servicios a cargo del Locatario y tributaciones a cargo del Locador
  • El Plazo de la duración del contrato con fechas de inicio y finalización
  • El monto del depósito de garantía.
  • La reserva se realiza “AD REFERENDUM” de la aprobación del propietario y la inmobiliaria recibe del oferente  una suma dineraria en concepto de reserva, por un lapso determinado de  días (de 5 a 7 días) para que la oferta sea analizada por el propietario y pueda aceptarla o rechazarla.
  • Si la oferta es rechazada se devuelve el dinero en concepto de reserva y si es aceptada ese dinero es a cuenta de los gastos iniciales para alquilar.

 2. CONTRATO DE LOCACIÓN: La inmobiliaria lo redacta y recomendamos con una anticipación de una semana a la firma,    revisarlo con abogado de confianza. Antes de la firma del Contrato tienen que estar los informes de dominio e inhibición del Fiador. Las siguientes cláusulas del Contrato que no tienen que faltar:

  • NOMBRES CON DNI , CUIT, dirección de cada parte LOCADOR Y LOCATARIO
  • DATOS INMUEBLE A ALQUILAR, dirección, piso, unidad funcional. Si incluye cochera y baulera.
  • DESTINO: se especifica si es uso residencial o comercial.
  • VALOR TOTAL DEL CONTRATO Y PRECIO MENSUAL DEL ALQUILER CON SUS ACTUALIZACIONES
  • PERÍODO Y LUGAR DE PAGO: Dentro de los primeros 5 días de cada mes y  puede ser por transferencia bancaria u otra forma a acordar entre las partes
  • PLAZO DEL CONTRATO: fechas de inicio y finalización
  • ESTADO EN QUE SE RECIBE Y ESTADO EN QUE SE DEBE ENTREGAR: Se detalla responsabilidades de cada parte
  • PAGO DE CARGAS: Se detalla que servicios y gastos están a cargo del Locatario y del Locador.
  • INCUMPLIMIENTO: Se detallan los incumplimientos o violaciones y las penalidades que llevan al desalojo.
  • RESCICIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO: Se detallan las penalidades
  • FIANZA: Se detalla si hay un Fiador con un inmueble en garantía o un Seguro de Caución.
  • DEPÓSITO EN DINERO DE GARANTÍA: Puede ser en $AR pesos o en USD dólares. Se detalla forma de devolución
  • DOMICILIOS CONSTITUIDOS: Se establece los domicilios legales de cada parte (Locador y Locatario) para recibir notificaciones.
  • LITIGIOS: Se establece el Tribunal de Justicia en caso de litigios.

Hay otras clausulas accesorias que según el caso se agregan: existencia de teléfonos, inventario detallado, mantenimiento de parques, piscinas, Mejoras a realizar, etc.

6 TIPS A TENER EN CUENTA PARA ELEGIR EL BARRIO MAS CONVENIENTE PARA RESIDIR

  1. CERCANIA CON EL LUGAR DE TRABAJO
  2. CERCANIA CON EL LUGAR DE ESTUDIO (colegios, universidades)
  3. VARIEDAD DE TRANSPORTES PÚBLICOS (Subte, Tren, Colectivos)
  4. MUY BUENOS ACCESOS (autopistas, avenidas)
  5. CERCANIA CON LUGARES DE ENTRETENIMIENTO Y COMERCIOS (Supermercados, Shoppings, Cines, Plazas, Verde)
  6. SEGURIDAD BARRIAL 

MAPAS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES Y ALREDEDORES CON DETALLE DE BARRIOS

CAPITAL FEDERAL

Los Barrios más buscados para alquilar son PALERMO SOHO, PALERMO HOLLYWOOD, BELGRANO, PUERTO MADERO, BARRIO NORTE Y RECOLETA. Los precios de los alquileres son los más altos de la ciudad.

Otros Barrios atractivos para alquilar son NUÑEZ, COLEGIALES, VILLA CRESPO Y ALMAGRO. Los precios de los alquileres son intermedios.

CABALLITO  ubicado en el corazón de Capital Federal es un Barrio también muy buscado porque ofrece variedad de servicios , transporte y variedad de comercios, gastronomía y areas de esparcimiento. Los precios son intermedios.

La zona Sur de Capital Federal tiene también su público para alquilar. Por ejemplo SAN TELMO  es un barrio muy antiguo y atractivo para los turistas extranjeros.

BARRACAS, tiene zonas muy lindas y su cercanía con el microcentro la hace atractiva para residir. Los precios de los alquileres son muy razonables.

MAPAS DEL CONOURBANO BONAERENSE: La zona NORTE es la más buscada, con precios más elevados en los alquileres por su próximidad con la Capital Federal, el Rio, sus zonas de esparcimiento como clubs naúticos y la gran oferta en educación, colegios y universidades privadas.

 GRAN BUENOS AIRES

Mapa_Conurbano_Buenos_Aires_Argentina

ZONA NORTE


VICENTE LÓPEZ es el barrio en la zona Norte en la provincia, con los valores más altos, por su cercanía con Capital y excelentes accesos. Cerca del Río.  Es un polo de oficinas muy moderno rodeado de zonas residenciales.  Hay un paseo costero muy atractivo para los amantes del deporte y el aire libre.

OLIVOS, en el partido de Vicente López y cerca del puerto naútico está convirtiéndose en un polo de atracción gastronómico muy interesante. Los valores de los alquileres son mas altos en la zona aledaña a la avenida del Libertador y en la zona de la “Isla” cercana a las estación del tren Mitre

LA LUCILA, MARTINEZ, ACASUSSO y SAN ISISDRO entre la Avenida Maipú y Vías del tren, entre Vías y Av. del Libertador y entre Av. del Libertador y Río son las zonas mas atractivas para alquilar.

TIGRE es el barrio más lejano del corredor norte.  Muy lindo para familias jóvenes que quieren estar al lado de la naturaleza. El acceso más rápido desde Capital es por autopista.

ZONA SUR

Mapa Zona Sur

QUILMES históricamente  es el barrio con los valores más altos. Muy cerca por autopista de la Capital

LA PLATA y LOMAS DE ZAMORA  Son zonas mas lejanas a Capital. La Plata es una ciudad en si misma y Capital de la Provincia de Buenos Aires. El acceso más rápido es por autopista.

LANÚS y AVELLANEDA Son Barrios de mucha actividad industrial

1. ZONA OESTE

HAEDO históricamente  es el barrio con los valores más altos. Es una zona residencial muy tradicional pero alejada de Capital Federal.

RAMOS MEJÍA y MORÓN, son barrios en el corredor oeste conectados por autopistas a Capital Federal. 

Cada zona de la Capital federal y del Conourbano tienen caracteristicas y niveles socio cultural y económicos muy diferentes, que a la hora de alquilar hay que analizar.

Esperamos que les sea útil  toda esta información.

Hasta la próxima!
Equipo Arquitectura Propiedades

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